近日，正值市场对于房地产调控再起方向之争的当口，楼市出现了新动向，诸如住房租赁市场大幅涨价、部分二线城市三套房贷悄然松动。与此同时，有消息称“管理层摸底楼市调控市场反应”，已在京、沪、穗、深四大一线城市深度调研。如此种种迹象显示，国内楼市或处于变盘前夜，“价稳量跌”的总体格局恐将生变，而市场与政策的博弈，将就此升级。

        从政策面看，自4月中旬起密集出台楼市调控新政以来，楼市调控政策目前正处于观察期。

        事实上，政策层面在表面的平静之下，实则暗流涌动。据接近有关部门的研究人士称，调控政策尚留有充分的空间，“进可攻、退可守”。最新的消息称，中央正在摸底楼市调控市场反应，北京、上海、广州、深圳四大一线城市楼市的深度调研悄然展开。

        “价滞量跌”显然只是市场的脆弱平衡假象，楼市相关市场主体，从来都没有放弃“博弈”。据当地权威媒体报道，在南京、杭州等二线城市，已有多家银行开闸发放三套房贷。此外，另有消息指，在楼市调控风口浪尖上的上海，也有多家银行悄悄松动了三套房贷的发放。

        根据“新国十条”的规定，“对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。”

        新“国十条”执行近3个月以来，开发商已经有所退让。先是以房价打折、赠送面积等方式促销，再到宁愿损失过亿也要放弃土地。就在人们以为此轮调控再坚持一段时间必见成效之时，南京、杭州乃至上海等长三角最发达的城市再对三套房贷“开门”，令得部分业内专家开始担心此轮调控的效力：高房价压力、房贷风险是否将向二线城市乃至三线城市蔓延？

        内蒙古财经学院教授梁荣也认为，投资、投机等因素对二线城市楼市的拉动不可小视。

        记者发现，有关调查显示，房地产调控实施以来，一线城市房价疯涨的野马缰绳是被拉住了，但是二、三线城市的房地产受调控影响相对较小。尤其是随着经济快速发展以及道路交通建设迅速跟进，主要交通沿线、地铁附近的住宅节节走高，并无回头之势。此外，从陆续公布的房地产企业销售业绩也可以看出，重点布局二、三城市的企业都获得了良好的收益。

        调查还显示，本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。专家认为，尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。“二线城市对楼市调控不能置身事外。”

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        2008年第四季度中国的房地产市场发展之路并不平坦，但是随着政府“先发制人”举措的出台，经济又重新回归正常的发展轨道，商业和住宅房地产市场在整个2009年均有大幅增长。

        然而，我们必须谨慎对待当前的发展形势，以避免20世纪90年代发生在日本的“失落的十年”的现象，当时日本楼价的大规模崩溃引发了长达十年之久的经济低迷。

        中国出台5860亿美元经济刺激计划的目的并非是为了激起新一轮的房地产泡沫，但是鉴于为经济注入的资金以及开展其他快速高回报投资的可能性有限，中国正在上演一场以前所未有的价格疯狂收购土地的狂潮，其中大部分收购由国有企业发起。

        据Property Wire报道，在信用记录贷款、经济刺激计划和缺乏有吸引力的其他投资的推动下，2009年上半年住宅房地产销售上升了60%。以北京为例，2009年第二季度的豪华住宅销售有所提升，但租赁市场依旧疲软。在上海，充满信心的购房者由于长期压制的购房需求爆发，推动住宅房地产市场反弹。

        根据不动产资金分析公司（Real Capital Analytics）的报告，中国在2009年上半年的商业房地产销售额超过了美国和英国同类销售额的总和，且在政府放松信贷后，土地开发权的出售额达到312亿美元。据观察家预测，这股销售热潮在近期内仍将持续，因为中国投资商对经济的回暖充满信心。

        2009年第一季度，由于租金的下降及优惠举措的推出，北京的写字楼吸纳量几乎是前一季度的两倍——部分来自当地政府的补贴，以及更加有利的整体经济局势。主要承租人包括政府机构和新成立的金融机构。据高力国际分析，2009年上半年上海的写字楼空置率较高，租金价格降低14.6%，依然无法应对新写字楼充裕的供应量。

        中国房地产行业的这一发展势头部分来源于购房者对房价进一步上涨的投机心理。但就长期来看，我们认为这种发展模式并不是可持续的，因为许多人为买房付出的努力已经达到了极限：通常一个大学毕业生需要工作80年才能在中国城市买一套中等大小的公寓。

        尽管预计10%的年均收入增长可能会吸纳部分房地产通胀，但是房地产泡沫很有可能在未来几年内破灭。因此，这有可能会对经济造成严重的后果，并且扩大贫富差距。国有企业可能最终会为他们的贪婪而付出高昂代价，并为参与疯狂的土地收购后悔不已。

        就房地产零售而言，尽管中国的零售市场已经证明具有较强的适应能力，但是由于大量的空置面积以及零售商表现出的谨慎态度，租金价格已经下跌。一旦零售商相信市场即将复苏，他们很可能就会再度采取扩张行动。

        科尔尼中国研究中心的观察表明，中国政府在2010年4月开始的针对房地产市场的前所未有的一系列严厉调控措施表达了政府对房地产市场泡沫的巨大担心。然而，地方政府在2009年刺激政策下形成的以土地收入为信用保障的巨大债务也导致各级政府对房地产市场下行的担心。因此，我们预测中国2010年全年的房地产将在调控与维持之间呈现出一种微妙的胶着状态。